Stap 1: Het maken van een landschappelijk plan en financiële onderbouwing

Een logische eerste stap is een gesprek met een landschappelijk bureau. Zij kunnen u adviseren over de mogelijkheden. Ook weet een landschappelijk bureau vaak goed welke voorwaarden de gemeente stelt aan een functieverandering. Ze hebben ervaring in het proces en kunnen de benodigde stukken leveren (of u met de juiste bedrijven in contact brengen).

Een landschappelijk bureau kijkt naar uw wensen, inventariseert het landschap en maakt een landschappelijk schetsplan.

Wanneer de  1^e planopzet door het landschappelijke bureau is gemaakt, is het logisch om een ervaren architect naar het landschappelijke plan te laten kijken. Want het proces van functieverandering is gericht op een bestemmingsplanwijziging en van de ruimtelijke kwaliteit. Hoogsteder architecten kan u adviseren in deze fase. Wij kijken o.a. naar:

+ oriëntatie van de woning ten opzichte van de zon

+ zichtlijnen vanuit de woning

+ de plaatsing van de woning ten opzicht van het bijgebouw

+ het erf en de ontsluiting van de woning

+ de mogelijkheden van het bestemmingsplan, waaronder:

+ goothoogte

+ nokhoogte

+ volume van de woning (en de wijze hoe dit gemeten wordt)

+ de mogelijkheid om bijgebouw en hoofdgebouw te combineren

Hierdoor krijgt u een doorkijkje naar het uiteindelijke resultaat en ziet u of de schets van het landschapsbureau aangepast moet worden. Door deze wisselwerking wordt u een betere gesprekspartner voor de gemeente en kunt u beter motiveren met welke eisen van de gemeente u wilt instemmen en welke niet.

Het landschappelijk bureau zorgt voor afstemming met de gemeente. Samen met u wordt de landschappelijk tekening van de terreininrichting vastgesteld.

Stap 2: Het maken van een beeldkwaliteit plan of schetsplan

Wanneer het landschappelijke plan bepaald is, wordt de uitstraling van de nieuwbouw bepaald. Dit kan klassiek zijn en aansluiten bij de omgeving, maar het kan ook modern en sterk afwijkend zijn. Het kan gaan om een nieuwe villa met luxe uitstraling en rijke vormentaal, maar het kan ook gaan om woning met een agrarische ingetogen uitstraling. Dit ligt natuurlijk aan uw wensen en aan de omschrijving van het beeldkwaliteitsplan.

Het beeldkwaliteit plan omschrijft de uitstraling van de toekomstige bebouwing. Hieraan kan de welstand het bouwplan toetsen. Vanuit het bestemmingsplan wordt vaak een verwijzing gemaakt naar het beeldkwaliteit plan. Het is belangrijk dat beeldkwaliteit plan en bestemmingsplan op elkaar zijn afgestemd.

Het opstellen van een beeldkwaliteit plan gebeurt vaak door een architectenbureau. Hoogsteder architecten kan u daarin ondersteunen. Een beeldkwaliteit plan kan bestaan uit 1 A3 blad met een aantal schetsen van de hoofdvorm en een aantal referentiefoto’s. Maar het kan ook een uitgebreid stuk zijn waarin de gewenste detaillering zelfs is uitgetekend. De keuze hiervoor is afhankelijk van de gemeente en de behoefte van de eigenaar van de grond.

Een uitgebreid beeldkwaliteit plan is logisch, wanneer het gaat om een ontwikkeling op een landgoed, waarbij de grond in erfpacht blijft. Ook is een redelijk uitgebreid beeldkwaliteit plan logisch wanneer u dicht op de locatie woont waar een nieuw gebouw komt te staan, terwijl op dat moment onbekend is wie er komt te wonen. Duidelijkheid voorkomt een uitstraling die u niet wilt. Wanneer u zelf op het erf woont en zelf in de nieuwbouw komt, kan de beeldkwaliteit summier worden omschreven. Het beeldkwaliteit plan dient dan alleen om richting de gemeente een beeld te geven van de toekomstige vormgeving en te voldoen aan het KGO proces.

Wanneer de bewoners van het toekomstige plan bekend zijn, kan ook gekozen worden voor het maken van een schetsplan van de nieuwe woning of villa. Op basis van deze schets kan het bestemmingsplan opgesteld worden. De toekomstige uitstraling wordt dan via deze schets afgestemd met gemeente en de welstand.

Stap 3: Het vaststellen van het bestemmingplan

Het bestemmingplan bestaat uit een kaart en een tekst. De kaart geeft aan waar gebouwd mag worden. In de tekst staan de eisen voor de bebouwing omschreven. Er wordt verschil gemaakt tussen de woning en de bijgebouwen.

Het proces om te komen tot een goedgekeurd bestemmingsplan is wettelijk vastgelegd en vind grotendeels op gemeentelijk niveau plaats. Voor belanghebbenden is het mogelijk om bezwaar te maken. Deze fase duurt al gauw een half jaar.

Stap 4: Het indienen van de bouwaanvraag door de architect

De bouwaanvraag kan worden ingediend wanneer het bestemmingsplan definitief is. De bouwaanvraag is onderdeel van de omgevingsvergunning. In de omgevingsvergunning kunnen ook de kapvergunning en sloopvergunning worden opgenomen.

Vooruitlopende op het toekomstige bestemmingsplan wordt vaak verder gegaan met het ontwerpen van de woning. De stappen 3 en 4 worden dan gecombineerd. Het voordeel hiervan is tijdwinst. Het nadeel zijn de mogelijke meerkosten die ontstaan, wanneer het bouwplan klaar is en er onoverkomelijke bezwaren komen. In ca. 70% van de gevallen start het ontwerp van de woning voordat het bestemmingsplan definitief is.

Stap 5: Het realiseren van het ontwerp

Bij het omgevingsloket van de gemeente moet het bouwplan ingediend worden.
Voor de bouwaanvraag zijn extra tekeningen en berekeningen nodig. Hoogsteder architecten verzorgt deze voor u en coördineert de bouwvergunning. Voor de bouwvergunning moet een installatieconcept gekozen worden om te voldoen aan de duurzaamheidseisen. Daarnaast wordt er een constructeur gecontracteerd voor de constructieve berekeningen.